ВС решал, что считать «злоупотребление правом» в аренде?

ООО «Ромашка», предоставляющая услуги населению, арендовала помещения у городского департамента. Когда арендное соглашение истекло, власти предложили заключить новое, но с повышенными в два раза ставками. Арендатор отказался, и тогда власти решили через суд выселить несговорчивого арендатора. Нижестоящие инстанции посчитали, что в этой ситуации речь идет о злоупотреблении правом со стороны чиновников.
По закону у арендодателя есть возможность отказаться от договора аренды, который заключен на неопределенный срок, поэтому нельзя такую волю арендодателя расценивать как злоупотребление правом. Но на практике подобные ситуации не всегда получается оценить так однозначно.

Новая ставка для ООО «Ромашка»
В 2008 году ООО «Ромашка» арендовала у Департамента муниципальной собственности и городских земель  несколько помещений под свой офис. Плата за недвижимость составляла 51 409 руб. в месяц. Соглашение было рассчитано на пять лет, и стороны договорились, что арендатор его зарегистрирует, но тот этого так и не сделал.

Когда пятилетний срок аренды недвижимости подошел к концу, местные власти стали предлагать арендатору заключить новое соглашение с ежемесячной платой 73 060 руб. ООО «Ромашка»на такие условия не соглашалась и стала вести переговоры с арендодателем, которые затянулись на несколько месяцев, но не помогли сторонам достигнуть компромисса. Более того, в 2014 году арендатор получил письмо, в котором чиновники потребовали платить за те же помещения 104 800 руб. в месяц, да еще и провести там ремонт. Все это время ООО «Ромашка»продолжала занимать спорные площади и платила арендодателю по первоначальной ставке – 51 409 руб. ежемесячно.

Лишь летом 2015 года департамент направил арендатору письмо с требованием освободить помещения в течение трех месяцев. Арендатор этого так и не сделал, тогда городские власти обратились в суд. Они потребовали не только выселить арендатора, но еще и взыскать с него в качестве убытков недоплаченные арендные платежи по новым ставкам – 826 519 руб.

Два круга: три мнения
Спор растянулся на несколько кругов. На первом из них Арбитражный суд постановил взыскать с ООО «Ромашка» 719 000 руб. и освободить недвижимость, так как срок арендного соглашения закончился. Апелляция пришла к иному выводу: если местные власти сразу после окончания аренды в 2013 году не попросили вернуть помещения, значит, первоначальный арендный договор продлился на неопределенное время. Таким образом, никакие убытки ответчик платить не должен. Окружной суд согласился с таким выводом апелляции, но отменил выводы нижестоящих инстанций по вопросу выселения ООО «Ромашка» и попросил первую инстанцию снова рассмотреть этот спор.

На втором круге первая инстанция вновь постановила выселить адвокатов, сославшись на прекращение арендных отношений у сторон еще в 2013 году. А апелляция и окружной суд отказали чиновникам в иске. Две инстанции указали на то, что в спорной ситуации имеет место злоупотребление правом со стороны департамента. Суды пояснили, что поведение властей направлено не на выселение адвокатов, а на попытку заставить коллегию платить за недвижимость по высоким арендным ставкам.

«Нормальная плата» или право собственника

Чиновники не согласились с такими выводами и оспорили их в Верховном суде. В своей жалобе заявитель пояснял, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом как угодно, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц (ст. 209 ГК). Вот и в спорной ситуации департамент отказался дальше сдавать свои помещения в аренду ООО «Ромашке». По мнению властей, первоначальное арендное соглашение нельзя считать продленным на неопределенный срок, так как этот документ не прошел государственную регистрацию. Заявитель не согласен и с тем, что в спорной ситуации речь идет о злоупотреблении правом. Чиновники считают, что подобная квалификация этого случая «ставит арендатора в преимущественное положение по отношению к собственнику имущества» и ограничивает его право распоряжаться своими активами.

На заседании ВС присутствовал лишь представитель ответчика. Он просил оставить акты апелляции и окружного суда без изменений. По его словам, ООО «Ромашке» просто хочется «платить нормальную арендную плату». Юрист сообщил, что спорные помещения в плохом состоянии и построены еще в 1918 году. Так же подчеркнул, что деятельность ООО «Ромашка»направлена на оказание услуг гражданам.

– Сколько у вашей компании еще помещений в этом районе, где расположено спорное здание? – поинтересовалась председательствующая судья.

– Кроме этого, ни одного. Мы вообще сидим по четыре человека за одним столом. Так что если нас выселят, мы останемся на улице, – заметил ответчик.

Выслушав все доводы, судьи удалились в совещательную комнату и спустя несколько минут огласили резолютивную часть решения: отменить все акты нижестоящих инстанций по этому делу, а спор направить на новое рассмотрение в АС. Спор уходит на третий круг.

Злоупотребление правом со стороны Арендодателя
Односторонний отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может квалифицироваться как злоупотребление правом.

С учетом того, что право на такой отказ предоставлено арендодателю законом без обязанности мотивировать принятое решение, арендатору очень сложно доказать факт допущенного злоупотребления.

В рассматриваемом деле истец решил прекратить аренду, чтобы разрешить длительный спор с ответчиком о размере платы за помещения.

В совокупности все факты из этой истории дают стойкое ощущение, что отказ истца от договора бессрочной аренды – это санкция за то, что арендатор не принял условия о новой нельготной арендной ставке.

Наиболее распространенные злоупотребления правом в арендных отношениях:

– Помещение сдали в аренду, а потом потребовали платить за право прохода к зданию либо заезда автомобилей на территорию (если с финансовыми претензиями можно успешно бороться, то борьба за фактический доступ всегда создает проблему)

– Увеличение арендной платы в одностороннем порядке на нерыночную

– Завышение тарифов на обслуживание и навязывание своих провайдеров услуг

– Невозвращение арендного депозита

– Создание препятствий в пользовании помещением

– Уклонение от приемки объектов от арендатора с начислением платы за весь период такого уклонения

– Отказ арендодателя принимать свое имущество, если арендатор решил досрочно прекратить аренду

– Неосвобождение арендатором помещения по истечении срока договора аренды.

И в любом случае, само по себе право на подобный отказ не стоит считать чем-то необоснованным, в таких случаях каждая из сторон может получить как выгоду, так и столкнуться с потерями.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Я согласен с Политикой конфиденциальности и подтверждаю согласие на обработку персональных данных.