Сочинцу подарили ¼ квартиры. Еще ¾ в ней принадлежало посторонней женщине. Эти люди не были друг другу родственниками. Квартира однокомнатная, поэтому жить там двум чужим людям невозможно. Да они и не жили: женщина сдала квартиру, а мужчина объявился там спустя шесть лет. До этого был только прописан, но не жил.
Мужчина в суд: хочу реализовать свое законное право владеть и пользоваться жильем. Право хоть и законное, но вывод суда вас удивит. Зато он защитил тех людей, в квартирах которых внезапно объявились посторонние люди и хотят там жить. Их можно не пускать, но им придется заплатить.
Почему собственника не пустили в квартиру, где у него есть доля?
Квартира однокомнатная, жилая площадь — 14 квадратных метров. Отдельной комнаты, которая была бы равна ¼ жилой площади, в квартире нет. То есть совладельцу нельзя выделить изолированное пространство, чтобы он там жил. Жить с ним в одной комнате никто не собирался: владельцы долей друг другу никто и у них конфликт. Если вселится чужой человек, права собственницы ¾ квартиры будут нарушены. А защищать права одного человека, нарушая права другого, нельзя.
Почему владелец ¼ квартиры настаивал на вселении?
У него было право собственности на часть квартиры, а другого жилья не было. По закону он имеет право пользоваться тем имуществом, которым владеет. Но его не пустили в квартиру, поэтому пришлось требовать вселения через суд. В иске совладелец просил не мешать ему жить в квартире.
Если у него там только ¼, это не значит, что он не имеет права пользоваться своим имуществом. Сдавать свою часть квартиры он не разрешал и даже обращался в полицию. Там ему и посоветовали идти в суд.
Что сказали суды?
Районный суд 👎
Если у кого-то есть доля в квартире, это не значит, что он может в нее вселиться и жить там. Возможность пользоваться квартирой зависит от того, какая именно доля в собственности.
Если владелец ¼ квартиры заселится туда, это нарушит права других жильцов. А по закону так нельзя. Вместе они пользоваться жильем не могут, отдельной комнаты нет, поэтому мужчина в квартиру не въедет.
Не всегда можно требовать вселения, пусть требует денежную компенсацию за пользование его долей.
Краевой суд 👍
Собственник имеет право пользоваться квартирой. Бывают случаи, когда маленькую долю можно принудительно выкупить, но владелица ¾ об этом не просила и отдавать деньги за ¼ не предлагала.
Собственник ¼ хочет вселиться — имеет право. Пусть ему не мешают входить в квартиру и жить в ней.
Верховный суд 👎
Если в квартире несколько собственников, то они могут договориться, как будут пользоваться недвижимостью. Когда договориться не получается, последнее слово за судом.
Если одному человеку принадлежит доля в квартире, ему могут выделить часть площади в пользование. Но так, чтобы другие владельцы не пострадали. Если выделить не получается, нужно искать другие варианты. Потому что нельзя реализовать свое право за счет прав других людей. И тем более с целью причинить им вред.
То есть, если суд решит, что вселение одного собственника нарушает права других жильцов, можно установить такой порядок пользования квартирой, по которому вселение будет невозможно. Вместо того чтобы жить в квартире, собственник доли получит деньги: другие совладельцы будут платить ему каждый месяц какую-то сумму за то, что пользуются его частью квартиры.
Получается, владелец ¼ сможет получать выгоду от владения частью квартиры. Не жить — так хотя бы зарабатывать.
Краевой суд в этом не разобрался. Вселил мужчину в квартиру и не объяснил, как теперь собственники должны ею пользоваться, если там одна комната. Это незаконно.
Итог. Решение краевого суда о вселении владельца ¼ отменили. На днях дело пересмотрят. Посмотрим, какую компенсацию в итоге назначит суд вместо вселения. История уже приобрела большой резонанс, а выводы Верховного суда помогут тем собственникам, у которых микродоли в квартире достались посторонним людям.
Как часть квартиры досталась чужому человеку?
Эту квартиру бабушка полностью завещала внучке. Но сын бабушки был пенсионером, поэтому получил обязательную долю в наследстве — ¼ квартиры. А потом подарил ее совершенно чужому человеку. Спрашивать разрешения собственницы ¾ квартиры он не стал — при дарении это не требуется.
Как избавиться от подселенцев в своей квартире?
Если в квартире несколько собственников, у тех, кому принадлежит большая часть, есть шанс получить в распоряжение все жилье. Есть как минимум два способа это сделать, даже если владелец микродоли против.
Принудительный выкуп. Если доля одного из собственников небольшая и ее нельзя выделить в натуре — то есть комнату или какую-то приличную площадь, — можно ее выкупить, даже без разрешения владельца. Для этого собственник большей части подает иск и как бы говорит: передайте мне право собственности за 1/16 квартиры, вот деньги за эту часть. И суд выносит решение, что право собственности на микродолю аннулируется в Росреестре, а на имя ее владельца открывается счет с деньгами за часть квартиры. Это работает, но при определенных условиях.
Компенсация за пользование. Если совладельцы не хотят выкупать долю — например, нет у них столько денег, — они могут предложить компенсацию за пользование частью квартиры. Или такое решение вынесет суд, даже без согласия совладельцев. Не можете договориться, не хотите жить вместе, не получается разделить квартиру — тогда вот вы живите, а вот вы будете получать компенсацию каждый месяц. Как будто сдаете другим собственникам свою часть.
Важно, что в обоих случаях согласие одного из совладельцев спрашивать не будут. Он потребует вселиться, но получит отказ — останется с деньгами и без части квартиры или возможности там жить.
Без юриста в таких делах не обойтись, но шанс избавиться от непрошеных гостей в своей квартире все-таки есть.