Вступая в договорные отношения по долевому участию в строительстве, следует помнить, что стороны несут ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
Как показывает практика, чаще всего нарушают условия договора долевого участия в строительстве именно застройщики. При этом дольщик, не будучи профессиональным участником предпринимательского рынка, зачастую не знает, каким образом можно защитить нарушенные права и привлечь застройщика к ответственности.
ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусматривает следующие меры гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.
- Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве
Данная мера предназначена для возможности выхода дольщика из договора с недобросовестным застройщиком, с которым уже нет смысла продолжать отношения по строительству многоквартирного дома.
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также расторгнуть договор в судебном порядке в случаях, предусмотренных ФЗ № 214.
Однако процедура расторжения договора непростая — следует обязательно соблюсти все формальные требования, чтобы выход из договорных отношений являлся законным, и его невозможно было оспорить в суде.
- Взыскание с застройщика неустойки
Данная мера ответственности предусмотрена для ситуации, когда застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта.
При этом ФЗ № 214 устанавливает законную неустойку в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства, если участником долевого строительства является гражданин. Кроме того, в договоре участия в долевом строительстве возможно предусмотреть более высокий размер неустойки.
Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от:
— стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
— стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Однако, как показывает судебная практика, зачастую застройщики добиваются снижения размера неустойки. В связи с чем, при составлении искового заявления о взыскании неустойки с застройщика, расчета взыскиваемых сумм следует обратить внимание на все нюансы законодательства и договора.
- Возмещение застройщиком убытков
Если застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например, расходов на аренду жилья.
- Возмещение застройщиком морального вреда
Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда.
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципов разумности и справедливости.
- Возмещение застройщиком судебных расходов
В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований.
Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде.
- Взыскание с застройщика штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.
Таким образом, действующее российское законодательство предоставляет дольщикам различные способы защиты нарушенных прав для привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков. Остается лишь грамотно, с учетом требований законодательства ими воспользоваться, в чем Юридическое бюро «Лебедева, Гущина и партнеры» всегда готово оказать профессиональную юридическую помощь.
Текст подготовил Долгачев А.О.
