На сегодняшний день привлечение денежных средств в долевое строительство является одним из самым выгодных и доступных для населения способов приобретения недвижимого имущества. Отношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон»). С принятием данного закона граждане стали повсеместно заключать договоры долевого строительства. Однако на практике все стало складываться не так позитивно, как это было задумано изначально. И причиной тому стало появление различных схем, применяемых застройщиком, а также массовое банкротство организаций застройщиков.
С какими проблемами на практике сталкиваются дольщики? Очень часто происходит так, что застройщик не сдаёт вовремя объект долевого строительства или не сдаёт вообще. И это стало очень серьезной, на сегодняшний день, проблемой.
Если застройщик передает квартиру участнику долевого строительства, при этом нарушая сроки, предусмотренные договором долевого участия, то в этом случае дольщики имеют права требовать с застройщика согласно ч.2 ст.6 Закона неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Также дольщики имеют право требовать компенсацию морального вреда согласно ст. 151 ГК РФ и ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Очень часто бывает так, что срок сдачи объекта в эксплуатацию, предусмотренный договором уже близок, а в реальности построен только фундамент дома и, возможно, построен первый этаж из четырнадцати. В такой ситуации существует риск того, что дом вообще не будет построен, застройщик обанкротится, а участники долевого строительства останутся без квартиры и без денег. В такой ситуации есть только два варианта. Первый – это ждать и надеяться, что застройщик не разорится и достроит дом, как обещал во время заключения договора долевого участия. Второй вариант – это обратиться в суд с требованием расторгнуть данный договор. В п.1.1. ст.9 Закона для таких случаев предусмотрено специальное основание — договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства объекта долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. В случае расторжения договора по данному основанию, также возможно взыскать по ст.395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами и моральный вред, как было указано выше. Стоит отметить, что данный способ всё-таки не гарантирует полный возврат всех уплаченный денег по договору, ведь никто не может знать, сколько денег на момент взыскания у застройщика, но есть возможность, при его дальнейшем банкротстве войти в состав кредиторов или всё-таки получить денежную сумму.
В силу того, что ситуация с участием в долевом строительстве крайне не стабильная и у дольщиков нет 100% гарантии приобрести квартиру в будущем или в случае возникновения затруднительных для застройщика ситуаций, получить обратно уплаченную денежную сумму.
На сегодняшний момент, законодатель, пытаясь избежать подобных ситуаций с обманутыми дольщиками, ужесточил требования для застройщиков. Теперь согласно ст.15.1 и 15.2 Закона исполнение обязательств застройщика наряду с залогом должно обеспечиваться одним из следующих способов: поручительство банка или страхование гражданской ответственности. При этом, для банка, который будет являться поручителем, Закон устанавливает ряд требований: наличие лицензии с правом выдачи банковских гарантий, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей, наличие собственных средств в размере не менее миллиарда рублей и иные требования, предусмотренные ст. 15.1 Закона. При страховании гражданской ответственности застройщика, к страховым компаниям предъявляются такие требования, как наличии лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования, осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее чем 120 миллионов рублей и иные требования, предусмотренные ст. 15.2 Закона.
В данной сложившейся ситуации необходимо понимать, что под данные требования, установленные Законом, попадают далеко не все банки и страховые организации. В списке страховщиков, соответствующих требованиям Закона, Центральный банк РФ указал только 19 организаций. Для застройщиков, которые фигурируют на российском рынке, это крайне мало. С привлечением к отношениям долевого участия в строительстве банков и страховых организаций, возрастёт стоимость самих договоров долевого строительства.
Что нас ожидает в скором будущем, никто точно сказать не может. Возможно, цены на долевое строительство будут резко расти, что приведёт к целесообразности покупать уже готовое жилье. Появляется множество новостей с заголовками того, что долевое строительство совсем исчезнет. А может, небольшие строительные компании обанкротятся, а рынок долевого строительства монополизируется. В любом случае, с 2016 года многие компании начнут претерпевать огромные трудности, будьте осторожны и внимательно следите за состоянием Вашей домостроительной компании.