Словосочетание «долевое строительство» у большинства населения вызывает, по меньшей мере, опасения. В связи с распространенными случаями банкротства и нарушениями застройщиками обязательств, у рядовых граждан страны появляется недоверие к данному сегменту бизнеса. Однако и сами застройщики не всегда застрахованы от недобросовестных действий участников долевого строительства и третьих лиц.

Данная ситуация не могла остаться без внимания законодателя. В целях установления «прозрачности» отношений сторон по договору участия в долевом строительстве, а также установления дополнительных гарантий для них, федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ был предусмотрен ряд изменений законодательства о долевом строительстве. Данные поправки вступят в действие уже с 1 января 2017 года. Условно все изменения можно разделить на 2 блока:

Регулирующие деятельность застройщиков;
Регулирующие отношения между застройщиками и участниками долевого строительства.

Что изменится в организации деятельности застройщиков?

Больший блок законодательных изменений касается регулирования деятельности застройщиков. Новеллы касаются как организации непосредственной деятельности по строительству, так и информирования третьих лиц о данной деятельности.

Кто может быть застройщиком?

С 1 января 2017 года значительно расширится перечень требований, которым должен соответствовать застройщик для осуществления своей деятельности. К таковым можно отнести следующие:

Размер уставного капитала застройщика должен быть пропорционален площади возводимых им объектов долевого строительства. В среднем данная сумма должна составлять примерно 4% от стоимости Объекта. Так, например, при средней площади застройки в 1500 кв.м. размер уставного капитала должен составлять не менее 2,5 млн. рублей.
В отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации, процедуры банкротства либо осуществляться исполнение административного наказания в виде приостановлении деятельности.
В отношении застройщика должны отсутствовать записи в реестре недобросовестных поставщиков, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
У застройщика должна отсутствовать недоимка по налогам, сборам, а также задолженность по иным обязательным платежам за прошедший календарный год, в размере более 25% балансовой стоимости активов.
У лица, на которого Застройщиком возложена обязанность по ведению бухгалтерского учета, а также у единоличного исполнительного органа должна отсутствовать судимость за преступления в сфере экономики.

Что такое реестр застройщиков?

Законодатель предусмотрел создание единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения в настоящее время не определены. В настоящее время известно лишь, что данные требования будут в последующем установлены Правительством Российской Федерации. Предполагается, что подобный реестр позволит потенциальным участникам долевого строительства определить, можно ли доверить тому или иному застройщику свои сбережения (если реестр будет содержать объективные данные о застройщике).

Требования к сайту

С 1 января 2017 года застройщикам придется существенно расширить информацию, которая содержится на их официальном сайте. В обязательном порядке на электронной площадке должны быть опубликованы не только полный сведения о самом застройщике, но также сведений о финансовых результатах текущего года, размерах задолженности, о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства. Также на сайте в обязательном порядке должна быть размещена информаций

Кроме того, теперь застройщик обязан предоставлять полную информацию о проекте строительства.

Новая проектная декларация

Существенные изменения коснулись также проектной декларации. Теперь проектная декларация включает не только информацию о застройщик и о проекте строительстве, но еще должна определять объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.

Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,

На Застройщика также возлагается обязанность по внесению в проектную декларацию изменений, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Что изменится в отношениях между Застройщиками и участниками долевого строительства?

Ряд законодательных новелл направлен на регулирование отношений между застройщиками и Участниками долевого строительства. Изменения коснутся как порядка и формы согласования определенных условий договора, так и регулирования некоторых процедур, связанных с исполнением договора.

Что изменится в договоре?

В настоящее время законодатель более четко регламентировал порядок согласования существенных условий договора долевого строительства.

1.При согласовании условия о предмете стороны должны максимально четко предусмотреть все технические характеристики объекта долевого строительства. Ряд данных характеристик и ранее согласовывались между застройщиками и участниками долевого строительства, однако теперь Стороны должны предусмотреть в тексте договора определенный перечень узкотехнических положений, в частности, касающихся материалов наружных стен и поэтажных перекрытий, класса энергоэффективности, сейсмостойкости объекта недвижимости.

Ранее в судебной практике возникал ряд вопросов о способах согласования цены договора. В договорах застройщиками применялись различные варианты определения данного условия: установление цены в твердой денежной сумме, закрепление в договоре формулы расчета цены в зависимости от площади объекта строительства, использование сразу двух вышеизложенных способов одновременно. В настоящее время законодатель официально закрепил, что возможно установление цены, как твердой форме, так и в виде формулы. При этом также установлено, каким образом должна определяться площадь объекта для установления цены через формулу.

Что изменится при исполнении обязательств?

Последние законодательные новеллы в значительной мере изменили порядок оплаты цены по договору участия в долевом строительстве. С 1 января 2017 года оплата цены договора должна производиться лишь после государственной регистрации договора.

Также в качестве приложения к акту приема-передачи, застройщик в обязательном порядке должен будет передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Данное нововведение является весьма значимым. В том случае, если дефекты переданного Объекта возникнут в результате нарушения участником долевого строительства в процессе эксплуатации правил переданной ему инструкции, застройщик освобождается от ответственности за возникновение подобных дефектов.

В силу последних законодательных изменений несколько расширился перечень оснований для расторжения договора со стороны участников долевого строительства. К таковым теперь относятся изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Закон предусмотрел обязательный претензионный порядок урегулирования спора в случае обнаружения дефектов качества переданного объекта. С 1 января 2017 года участник долевого строительства будет вправе предъявить иск в суд после предъявления застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов). Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

По всем вопросам законодательства об участии в долевом строительстве, а также вопросам правового сопровождения деятельности застройщика можно обращаться по телефону: +7( 493) 234-40-27.

Чтобы решить проблему уже сейчас звоните по номеру: +7 (4932) 34-40-27