Договор купли-продажи квартиры.
При подготовке к оформлению и непосредственно оформлению сделки купли-продажи квартиры Покупателю следует быть очень внимательным. В данной статье мы постарались изложить механизм действия, который максимально обезопасит Покупателя и снизит все возможные риски.
Условно можно выделить четыре этапа подготовки к сделке.
- Запрос и проверка документов. Такая проверка нужна, чтобы обезопасить Покупателя от возможных негативных последствий – таких, как оспаривание сделки купли-продажи продавцом или третьими лицами, двойных продаж, недействительности сделки.
Анализируем:
—выписка из ЕГРП (можно проверить, кто является собственником объекта, а так же убедиться в отсутствии ограничений и обременений, прав третьих лиц на объект).
—оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (при комплексном анализе с выпиской из ЕГРП позволяют удостовериться, что Продавец точно является собственником. Запрашивается в Росреестре).
- Документы основания приобретения права собственности на квартиру
- Свидетельство о праве собственности
-технические документы на квартиру (позволяют удостовериться, нет ли несанкционированных перепланировок).
- При продаже имущества, находящегося в общей собственности, необходимо — нотариальное согласие иных собственников на продажу квартиры (или доли), а при необходимости — согласие органов опеки.
- Согласие супруга необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью.
- При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.
- Согласие удостоверяет нотариус (платно).
- Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца).
- Подготовка договора купли-продажи.При отсутствии препятствий к заключению сделки, проанализированных в ходе проверки, можно приступать к подготовке договора купли-продажи.
Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
— сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Важно согласовать следующие условия:
- Существенные условия договора, при их несогласовании договор считается незаключенным (предмет, цена, список всех проживающих на этой жилой площади граждан, если квартира продается, но у них остаются права пользования ею на основании Закона);
- Иные, исключающие риски (состояние квартиры, порядок и момент передачи квартиры).
- Подготовка комплекта документов для их подачи в Росреестр– заключительный этап.
- Заявления о регистрации права от Продавца и Покупателя;
- Документы, удостоверяющие личность Продавца и Покупателя;
- Правооустанавливающие и технические документы;
- Договор купли-продажи и акт приема-передачи в 3х экземплярах;
- Получение документов после регистрации.
Чтобы решить проблему уже сейчас звоните по номеру: +7 (4932) 34-40-27